La colocation se démocratise de plus en plus ces dernières années. Les loyers augmentent sans cesse et le pouvoir d’achat diminue, ce qui amène les locataires à vouloir partager les coûts. D’autre part, nombreux sont les colocataires qui expliquent aimer vivre en communauté plutôt que seuls.
La colocation offre aussi la possibilité de vivre dans un logement plus spacieux avec un meilleur emplacement pour le même budget.
Les propriétaires eux aussi saisissent des opportunités, notamment car les loyers d’une colocation sont en moyenne 1,5 fois plus élevés que pour une location classique. La rentabilité est donc accrue. Investir dans une colocation lorsqu’on est non-résident semble donc être une excellente idée. Oui, mais attention à bien choisir l’emplacement de votre colocation !
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La colocation, comment ça marche ?
La colocation est définie par la loi comme la location d’un même logement par plusieurs locataires. Ceux-ci doivent en faire leur résidence principale et un bail scelle l’accord entre les colocataires et le propriétaire.
Ce bail peut être unique, les colocataires sont solidaires, ou bien chaque colocataire peut avoir son propre contrat.
La colocation ne diffère pas d’une location classique sur les autres points. Elle est possible en location vide ou meublée, les charges sont payées par les colocataires de la même façon, l’assurance habitation est obligatoire…
Vous pouvez choisir un bail unique ou plusieurs baux.
- Bail unique : les colocataires sont solidaires. Il y a un seul contrat et une seule caution. Si l’un des colocataires quitte le logement, les autres restent redevables du loyer dans son entièreté et la caution n’est pas restituée. L’arrivée d’un nouveau colocataire devra faire l’objet d’un avenant au bail.
- Plusieurs baux : chaque colocataire a son bail indépendant qui précise la chambre dont il a l’usage privatif. Chaque colocataire paie sa part du loyer et en cas de départ, il récupère sa caution. Le propriétaire est libre de choisir un nouveau colocataire sans l’accord des autres.
Bon à savoir : chaque colocataire doit disposer d’une chambre de minimum 9m2 et 20m3.
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Avantages à investir dans une colocation quand on est non-résident
Pour un investisseur, la colocation présente de nombreux avantages. En premier lieu, il est rare que tous les colocataires quittent le logement en même temps. Le risque de vacance locative totale est donc réduit.
Si vous choisissez un bail unique : les colocataires restants devront couvrir le loyer du colocataire manquant. C’est donc dans leur intérêt de trouver au plus vite un remplaçant. Et même s’ils disposent de baux séparés, les colocataires se chargent souvent eux-mêmes de trouver la nouvelle personne avec qui ils vont vivre.
Conseil : pour limiter les vacances locatives, prévoyez un logement adapté au maximum à la colocation avec des chambres assez spacieuses, pourvues de rangements et d’un espace bureau. Une salle de bain individuelle pour chaque colocataire est également un plus qui permet de justifier un loyer plus élevé que la concurrence.
La rentabilité d’un tel investissement est également souvent supérieure à un investissement locatif classique, car les loyers sont plus élevés. On constate en moyenne une rentabilité entre 6% et 12%.
En effet, le public cible des colocations dispose d’un budget pour un studio, mais se dirige vers la colocation pour profiter d’un meilleur emplacement ou d’un espace de vie plus grand. On constate alors des loyers pour une chambre au même prix qu’un studio. Multiplié par le nombre de chambres, on loue souvent l’ensemble de l’appartement plus cher qu’une location classique.
D’autre part, plus la surface est grande, plus le prix au m2 diminue. Et les logements de petite taille dans les grandes villes sont très recherchés par les investisseurs. Ainsi, si vous vous positionnez sur des appartements ou maisons de 3, 4 ou 5 chambres, la concurrence sera moins dure et vous aurez un meilleur pouvoir de négociation.
Enfin, si vous décidez de louer en meublé, la colocation passe alors sous le régime LMNP qui est très avantageux pour limiter l’impact des revenus sur votre imposition en France.
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Où investir en colocation ?
Comme dans tout investissement, il faut bien choisir la ville où l’on investit ! Pour la colocation, on constate une vacance locative souvent très faible dans les grandes villes, mais c’est beaucoup moins le cas lorsqu’on s’éloigne des centres-villes.
Pour éviter les vacances locatives, il est préférable de cibler les grandes villes pour votre investissement en colocation : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille… La demande est très forte, notamment chez les étudiants et les jeunes actifs, les profils qui ont le plus recours à la colocation.
Pour vous assurer de faire le meilleur investissement possible, contactez-nous !
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