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Est-il intéressant d’investir en SCPI démembrée en tant que non-résident ? OUI !

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Préambule

On connait souvent le démembrement de propriété lors d’une succession en France. Le conjoint survivant pouvant, par exemple, hériter de l’usufruit d’une maison et les enfants, de la nue-propriété.

Pourtant, ce mécanisme de « démembrement » peut être réalisé de son vivant, pour acheter un bien immobilier, souscrire un contrat d’assurance vie, ou des part de SCPI.

Ce schéma confère beaucoup d’avantages, et encore plus quand on est non-résident.

Explications.

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Définition : qu’est ce que le démembrement ? 

En droit français, la pleine propriété d’un bien signifie être le détenteur de 2 composantes : la nue-propriété et l’usufruit. (article 544 du code civil)

L’usufruit est la capacité de pouvoir utiliser ce bien, le louer, en percevoir des revenus… (article 578 du Code Civil)

La nue-propriété est « le droit donné à son propriétaire de disposer d’une chose », de pouvoir le vendre, le donner, le léguer… sans toutefois pouvoir en user.

Ces notions permettent de régir les droits et obligations de chaque partie. L’une étant étroitement liée à l’autre.

En sachant cela, nous pouvons bâtir des stratégies patrimoniales intéressantes afin d’optimiser le rendement des actifs des clients, d’anticiper les successions et d’en réduire les droits.

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Avantages d’acheter en démembrement temporaire

Dans une stratégie patrimoniale, il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier (ou des SCPI) avec un démembrement temporaire (5 ans, 10 ans, 15 ans….). Cela signifie que l’usufruit et la nue-propriété sont initialement acquises par 2 propriétaires distincts, chacun achetant son droit sur le même bien. A la fin du délai contractuellement signé entre les 2 parties, l’usufruit reviendra automatiquement au nu-propriétaire, pour reformer la pleine propriété du bien. Cela s’appelle « l’extinction de l’usufruit ».

Dans le cas d’achat démembrée d’un bien immobilier, le nu-propriétaire possède « les murs » de la maison, doit entretenir le bien, payer la taxe foncière… mais ne peut y vivre ou percevoir des loyers. En contrepartie, ne possédant pas l’usufruit, le prix d’achat de la maison sera décoté.

Cette solution est intéressante pour les contribuables fortement imposés, qui n’ont pas besoin de compléments de revenus dans l’immédiat ou qui ont des liquidités à rémunérer.

A la fin du démembrement temporaire, l’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété (sans fiscalité) pour reconstituer la pleine propriété.

L’inconvénient pour le nu-propriétaire est qu’il devra tout de même s’affranchir de la taxe foncière annuelle, les travaux sur le bâti, rénover le bien…. Des frais à prendre en compte pour s’assurer de la rentabilité finale.

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Et les SCPI en démembrement temporaire ?

En revanche, pour les SCPI, il y a beaucoup moins de contraintes ! Voir même aucune.

Acquérir des parts de SCPI ne confère, de base, aucune contrainte administrative, de gestion, ou de provision pour travaux futurs (cf article qu’est ce qu’une SCPI – définition). Le détenteur achète des parts, perçoit son rendement, paye son tribu à l’administration fiscale et c’est à peu près tout.

Lorsqu’un investisseur est déjà fortement imposé, ou qu’il n’a pas besoin de percevoir dans l’immédiat des revenus complémentaires, la SCPI en démembrement temporaire présente l’avantage de « différer » la perception des intérêts sur une durée définie. Le fait de ne pas percevoir de revenus évite tout imposition. En revanche, ne possédant pas l’usufruit, l’investisseur achète la nue propriété avec une décote, en connaissant dès le début, la valeur finale de la SCPI  (ce qui est plus difficile à identifier en immobilier).

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Par exemple, un investisseur qui n’a pas besoin de revenu complémentaire pendant 5 ans, achète des parts de SCPI à 80% de sa valeur en pleine propriété (environ, chaque société de gestion ayant son propre barème). Vous achetez 80 des parts qui valent 100, et vous récupérez les 100 au bout de 5 ans. Cela signifie que vous avez un placement à 4% de rendement net d’impôt pendant 5 ans !! Au vu des risques pris (pas de risque de loyer impayé, de taxe foncière ou de frais annexe), le placement s’avère plutôt intéressant.

Et pour les non-résidents fiscaux, pas de fiscalité française, et pas de fiscalité non-plus dans le pays de résidence pendant toute la durée du démembrement ! Le temps d’une expatriation, des liquidités laissées en France sur un livret faiblement rémunéré, ou un contribuable fortement taxé sur ces placements, cette stratégie est idéale !

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