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Choisir d’investir dans le neuf ou dans l’ancien en tant que non-résident ?

C’est une question souvent posée : lorsque nous souhaitons réaliser un investissement locatif, devons-nous privilégier un achat dans le neuf ou dans l’ancien ?

Pour répondre très simplement, l’un n’est pas mieux que l’autre ! Ils ont des critères différents, des avantages et inconvénients propres à eux, et ne répondent pas totalement aux mêmes objectifs et aux même « profils » de clients. Privilégier l’un plutôt que l’autre car « un ami a fait comme ça » sans tenir compte de son propre objectif conduit donc généralement à une mésaventure immobilière comme il en existe trop souvent.

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Voiture neuve ou d’occasion ?

Un peu comme l’achat d’un véhicule. Préférons nous conduire une voiture neuve ou d’occasion ?

La voiture neuve est plus chère, mais on ne risque pas de tomber en panne. Les pièces sont neuves. Et si cela arrive, la garantie constructeur nous assure. Idéal pour ceux qui veulent être « tranquille » et ne pas avoir à financer un coût d’entretien important. Une vidange par an et c’est à peu près tout. Un véhicule ancien est moins cher, mais il faut faire attention à l’achat, bien vérifier si tout fonctionne correctement, sans savoir combien de temps cela va durer, ni du coût des travaux futurs. Parfois, nous sommes une bonne affaire, et parfois, nous sommes régulièrement ennuyés.

La décision d’acheter un bien neuf ou ancien répond un peu à la même philosophie.

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Différences entre neuf et ancien

Pour bien choisir, il faut d’abord bien connaître leurs avantages et leurs limites. Concernant les achats dans le neuf, ou VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), est un achat dit « sur plan ».

Le projet est commercialisé avant (et pendant) sa construction (24 mois en moyenne). Le secteur étant très concurrentiel, les promoteurs immobiliers redoublent d’efforts et d’imagination pour rendre leur projet attractif et faciliter la vente des lots. Logements connectés, sécurisés, surface étudiée par un architecte pour optimiser chaque m², finition haut de gamme, bâtiments écologiques et moins énergivores, garage en sous-sol ou parking… Certains proposent mêmes des cuisines et salle de bains équipées.

Le projet est délégué du début jusqu’à la fin au promoteur, qui s’occupe de tout. Pas de travaux futurs à prévoir, pas de frais supplémentaire, tout est compris. Parfait les clients préférant le « clé en main ».

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Bon à savoir !

Les achats dans le neuf bénéficient d’assurances, telles que la garantie décennale, protégeant les acheteurs de défaut de construction.

Le bâtiment étant neuf, les coûts de copropriété sont souvent moins élevés. Il est important de tenir compte de ces coûts pour calculer au plus juste le rendement d’un bien.

Les taxes sur la publicité foncières étant moins élevés dans le neuf, les frais d’actes notariés sont moins chers (3% environ au lieu de 8% dans l’ancien). Pour l’achat d’un bien à 300 000 €, c’est 15 000 € de budget en moins !

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Notion de rentabilité

En revanche, ces sécurités et garanties ont un coût. Le neuf est plus cher que l’ancien. A superficie et loyer identique, la rentabilité de l’investissement sera donc plus faible.

Sans évoquer la zone géographique, plus propice à l’un ou à l’autre (centre-ville historique ou nouveau quartier), l’achat dans l’ancien est destiné aux investisseurs misant sur l’optimisation des travaux à réaliser et le « charme » de l’ancien pour réaliser une potentielle plus-value à la revente, la recherche de rentabilité, ou souhaitant percevoir des loyers immédiatement (pas de délai de construction).

Attention toutefois à la notion de rentabilité. Les travaux et les fonds investis régulièrement dans le rafraichissement d’un bien vient réduire sa rentabilité finale. Il convient, avant d’acheter un bien dans l’ancien, de prendre en compte l’intégralité des coûts (frais de notaire, travaux, cout de copropriété, frais de syndic, taxe foncière, frais d’agence le cas échéant…) pour calculer au plus juste son rendement et sa rentabilité. Il ne faut pas hésiter à scruter consciencieusement le bien, vérifier les mises aux normes et demander des devis d’artisans avant de se lancer.

L’achat dans le neuf s’adresse plus particulièrement aux clients acceptant un rendement plus faible au profit d’un achat « clé en main », d’un placement plus sécurisé, (pas de notion de travaux futurs dans l’appartement ou sur le bâti, d’entretien à venir…), et répondant aux nouvelles normes énergétiques et écologiques, de plus en plus recherché par les locataires.

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