Location nue ou meublée ?

Doit-on privilégier la location nue ou meublée en tant que non-résident ?

Lorsque vous souhaitez louer votre bien immobilier en France, vous avez le choix entre le louer « nu » et le louer « meublé ». De manière générale, les petites surfaces, telles que les studios se louent plus facilement en meublée alors que les grandes superficies se louent plutôt nue. Selon notre préférence de louer en nu ou meublé, il y aura certains critères à tenir compte lorsque nous sélectionnons un bien.

De plus, le choix entre les 2 options est important car il aura des conséquences juridiques ainsi que sur la fiscalité des revenus générés.

Focus sur la location nue

En France, un propriétaire bailleur à la possibilité de choisir de louer son bien immobilier, soit « nu », soit « meublé ». Louer son bien « en nu » signifie que le propriétaire ne met à disposition de ses locataires que les éléments indispensables, tels que les éviers, douche (ou baignoire), sanitaire… Les meubles, la vaisselle, les équipements électroménagers, la literie…. devront être apportés par les locataires.

La durée du bail pour la location nue est de 3 ans minimum, renouvelable tacitement. Il est toutefois possible de rompre le bail avant le terme, en prévenant l’autre partie par lettre recommandé (3 mois avant pour le locataire et 6 mois avant pour le propriétaire). Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur afin de couvrir d’éventuelles dégradations dans le bien loué. Son montant ne peut excéder 1 mois de loyer et devra obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Mise en location

Lors de la mise en location pour la première fois (ou si le bien a été inoccupé pendant 18 mois), le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer (hors Paris). Par la suite, dans les zone « tendues » (28 agglomérations sont actuellement concernées), le loyer est encadré et ne peut dépasser un plafond fixé par la loi (ELAN de 2018) ou par décret préfectoral. Notamment à Paris ou à Lille.

Liste des villes concernées et plafond des loyers :

https://www.service-public.fr/simulateur/calcul

La location meublée

Pour rappel, pour que le bien soit considéré comme meublé, le décret du 31 juillet 2015 précise l’ensemble des meubles et équipements obligatoires que le propriétaire doit mettre à disposition de son locataire. Cela comprend la literie, une plaque de cuisson, un four, un frigo, la vaisselle, table, chaises… (Liste complète). Le locataire doit pouvoir vivre dans le logement en apportant uniquement ses affaires personnelles.

La durée du bail pour louer son bien en meublé est de 1 an, contre 3 ans pour un bail en location nue. La demande de congé est de 3 mois pour le propriétaire, 1 mois pour le locataire.

Les prix des loyers en meublé sont entre 15% et 20% plus élevés qu’en louant le même bien nu.

En France, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Cela signifie que pour obtenir le statut loueur en meublé, il y a certaines démarches administratives à effectuer. En principe, il est conseiller de faire appel à un comptable qui réalisera ces démarches.

Déclaration fiscale

Pour la déclaration fiscale, louer en meublée étant une activité commerciale, les revenus générés sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non aux revenus fonciers (location nue).

Il existe 2 options fiscales, le micro-BIC (abattement de 50% du chiffre d’affaire généré retenu par l’administration fiscale) ou la déclaration au réel simplifiée. Il est important de bien vérifier quelle option est la plus favorable (détaillée ici)

Bon à savoir ! Il est tout à fait possible de transformer son logement loué « nu » en « meublé », si on souhaite bénéficier des avantages du statut LMNP ou LMP.

Si vous avez un doute sur la façon la plus pertinente de louer votre investissement, n’hésitez pas à nous consulter !