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Financement des non-résidents, les critères à connaître pour obtenir un prêt depuis l’étranger

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En tant que non-résident, votre profil n’est pas intéressant pour les banques françaises. Voilà qui est dit. Quels que soient votre niveau de revenu et votre patrimoine à l’étranger, vous n’êtes pas un client “intéressant” pour elles.

En effet, les banques ne se rémunèrent pas sur les prêts immobiliers, elles gagnent plutôt de l’argent sur les produits d’épargne (assurance vie, comptes titres, PEA…) et les produits commerciaux de type compte courant et carte bancaire.

En tant que non-résident, par définition, votre argent ne transitera pas dans leur établissement, le banquier ne voit alors pas son intérêt à financer votre projet.

Une fois que vous avez compris ceci, vous pouvez chercher des solutions pour faire pencher la balance en votre faveur.

Votre projet doit tenir la route, disposer d’un apport conséquent ne doit pas être en option et vous devez être ouvert à placer quelques-unes de vos liquidités dans la banque. Obtenir un prêt immobilier en France pour un non-résident n’est pas impossible, on vous donne quelques astuces !

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Des conditions d’octroi de prêts différentes en fonction de votre pays de résidence

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Une contrepartie difficile à proposer

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Lorsqu’une banque accorde un prêt immobilier, elle demande souvent en contrepartie que le client souscrive à un produit d’épargne comme par exemple une assurance vie. Le problème lorsque vous êtes non-résident, est que ce genre de produit est souvent très peu intéressant, voire peut vous coûter de l’argent en fonction de votre pays de résidence. C’est le cas par exemple de tous les produits défiscalisés en France (PEA, assurance-vie) qui sont soumis aux impôts aux États-Unis.

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Une situation complexe à évaluer

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Les banques ne se bousculent pas pour financer les projets des non-résidents, car le dossier est plus complexe à traiter. Votre situation financière est plus difficile à vérifier : les bulletins de paie et les avis d’imposition sont dans une autre langue, parfois une autre devise. Les règles ne sont pas les mêmes qu’en France. La banque doit souvent faire appel à un spécialiste pour les aspects légaux (fiscalité, lois financières).

Certains pays ont bonne réputation, ceux de l’Union européenne notamment, pour lesquels il est plus facile de vérifier les documents, la fiscalité est transparente et des accords bancaires existent. Des pays comme le Canada, Singapour ou les Émirats arabes unis bénéficient également d’un traitement de faveur : stable économiquement et politiquement, les expatriés dans ces pays ont généralement des salaires élevés.

Mais, quel que soit votre pays de résidence, la pérennité de votre situation peut être mise en doute : la sécurité de votre emploi, votre intention de rester dans le pays de résidence…

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Des critères stricts

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Si les banques peuvent être flexibles sur le taux d’endettement des résidents, elles le sont en revanche beaucoup moins pour les non-résidents. Votre taux d’endettement devra être sous la barre des 35% (assurance emprunteur comprise), même pour les ménages aux revenus élevés.

D’autre part, depuis début 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé la durée maximum d’emprunt à 20 ans pour les non-résidents. Sauf pour l’achat d’un bien dans l’ancien à rénover : si les travaux à réaliser représentent plus de 25% du prix total du bien, vous disposez de 2 ans de plus.

C’est aussi cela qui justifie des taux d’emprunt plus élevés d’environ 0,5%, mais selon votre profil et la banque qui finance le projet, il est possible de trouver des taux alignés sur ceux des résidents.

Tous ces points ne doivent pas pour autant vous freiner. Vous devez être conscient de la particularité de votre dossier et votre projet doit être d’autant plus solide. Nombreux sont les expatriés à financer leur investissement immobilier en France. Voici quelques astuces.

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Quelques astuces pour obtenir un prêt immobilier lorsqu’on est non-résident

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Faire appel à un courtier en prêts immobiliers spécialiste des non-résidents

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Nous avons exposé les particularités de votre profil. Aussi, la personne à laquelle vous faites appel doit les connaître et être en capacité de faire financer votre projet. Si vous choisissez de passer en direct avec votre banque, assurez-vous que le conseiller bancaire que vous avez choisi a déjà traité des dossiers similaires, qu’il est en capacité de faire aboutir votre demande de prêt.

On recense souvent les témoignages de personnes déçues après avoir monté un dossier pendant plusieurs semaines, pour finalement s’apercevoir que le conseiller ne sait pas comment le faire valider.

La meilleure solution est de vous tourner vers un courtier en prêts immobiliers spécialiste des non-résidents. Attention de ne pas choisir un courtier traditionnel, celui que vous choisissez doit être en contact avec les services internationaux des banques, ceux qui traitent les dossiers des non-résidents.

Ces professionnels ont une force de négociation plus importante que vous, seul devant votre banquier. Ils amènent souvent plusieurs clients à une banque, ce qui leur permet de bénéficier de taux plus intéressants d’une part, mais surtout de faire passer des dossiers plus délicats.

Le courtier agit un peu comme votre avocat auprès des banques : il défendra votre dossier, mettra en avant les points forts et trouvera des arguments pour combler les éventuelles lacunes. Il fera tout son possible pour limiter le nantissement d’une somme et diminuer l’apport demandé par la banque.

De plus, les objectifs du courtier sont alignés avec les vôtres : il touche environ 1% de commission lors du financement du projet. Il a donc tout intérêt à faire financer votre projet ! Il sera votre meilleur allié dans votre projet.

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Avoir assez d’apports

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Faire financer son projet immobilier sans apport lorsqu’on est non-résident est presque impossible. On constate que les banques demandent en moyenne 20% à 30% du projet en plus des frais de notaire.

Dès lors, quand vous pensez à un tel projet, réfléchissez d’abord à constituer une épargne suffisante. Ensuite seulement, vous pourrez vous lancer à la conquête des banques.

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Accepter de souscrire à un produit d’épargne

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La banque demandera souvent en contrepartie de l’accord de votre prêt, l’ouverture d’un produit d’épargne. Si ouvrir une assurance vie ou un PEA peut être compliqué selon votre pays de résidence, un simple livret d’épargne peut déjà être un bon compromis. Mettez toutes les chances de votre côté et prouvez votre bonne foi en acceptant. Si vous avez des enfants, pourquoi ne pas leur ouvrir un livret jeune, même avec une faible somme versée chaque mois.

En résumé, obtenir son prêt immobilier en tant que non-résident demande du temps et de la patience, mais avec le bon courtier à vos côtés, rien n’est impossible.

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