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Est-il intéressant d’investir en SCPI démembrée en tant que non-résident ? OUI !

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Préambule

On connait souvent le démembrement de propriété lors d’une succession en France. Le conjoint survivant pouvant, par exemple, hériter de l’usufruit d’une maison et les enfants, de la nue-propriété.

Pourtant, ce mécanisme de « démembrement » peut être réalisé de son vivant, pour acheter un bien immobilier, souscrire un contrat d’assurance vie, ou des part de SCPI.

Ce schéma confère beaucoup d’avantages, et encore plus quand on est non-résident. Pour en savoir comment investir dans une SCPI, contactez également notre équipe.

Explications.

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Définition : qu’est ce que le démembrement ? 

En droit français, la pleine propriété d’un bien signifie être le détenteur de 2 composantes : la nue-propriété et l’usufruit. (article 544 du code civil)

L’usufruit est la capacité de pouvoir utiliser ce bien, le louer, en percevoir des revenus… (article 578 du Code Civil)

La nue-propriété est « le droit donné à son propriétaire de disposer d’une chose », de pouvoir le vendre, le donner, le léguer… sans toutefois pouvoir en user.

Ces notions permettent de régir les droits et obligations de chaque partie. L’une étant étroitement liée à l’autre.

En sachant cela, nous pouvons bâtir des stratégies patrimoniales intéressantes afin d’optimiser le rendement des actifs des clients, d’anticiper les successions et d’en réduire les droits.

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Avantages d’acheter en démembrement temporaire

Dans une stratégie patrimoniale, il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier (ou des SCPI) avec un démembrement temporaire (5 ans, 10 ans, 15 ans….). Cela signifie que l’usufruit et la nue-propriété sont initialement acquises par 2 propriétaires distincts, chacun achetant son droit sur le même bien. A la fin du délai contractuellement signé entre les 2 parties, l’usufruit reviendra automatiquement au nu-propriétaire, pour reformer la pleine propriété du bien. Cela s’appelle « l’extinction de l’usufruit ».

Dans le cas d’achat démembrée d’un bien immobilier, le nu-propriétaire possède « les murs » de la maison, doit entretenir le bien, payer la taxe foncière… mais ne peut y vivre ou percevoir des loyers. En contrepartie, ne possédant pas l’usufruit, le prix d’achat de la maison sera décoté.

Cette solution est intéressante pour les contribuables fortement imposés, qui n’ont pas besoin de compléments de revenus dans l’immédiat ou qui ont des liquidités à rémunérer.

A la fin du démembrement temporaire, l’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété (sans fiscalité) pour reconstituer la pleine propriété.

L’inconvénient pour le nu-propriétaire est qu’il devra tout de même s’affranchir de la taxe foncière annuelle, les travaux sur le bâti, rénover le bien…. Des frais à prendre en compte pour s’assurer de la rentabilité finale.

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Et les SCPI en démembrement temporaire ?

En revanche, pour les SCPI, il y a beaucoup moins de contraintes ! Voir même aucune.

Acquérir des parts de SCPI ne confère, de base, aucune contrainte administrative, de gestion, ou de provision pour travaux futurs (cf article qu’est ce qu’une SCPI – définition). Le détenteur achète des parts, perçoit son rendement, paye son tribu à l’administration fiscale et c’est à peu près tout.

Lorsqu’un investisseur est déjà fortement imposé, ou qu’il n’a pas besoin de percevoir dans l’immédiat des revenus complémentaires, la SCPI en démembrement temporaire présente l’avantage de « différer » la perception des intérêts sur une durée définie. Le fait de ne pas percevoir de revenus évite tout imposition. En revanche, ne possédant pas l’usufruit, l’investisseur achète la nue propriété avec une décote, en connaissant dès le début, la valeur finale de la SCPI  (ce qui est plus difficile à identifier en immobilier).

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Par exemple, un investisseur qui n’a pas besoin de revenu complémentaire pendant 5 ans, achète des parts de SCPI à 80% de sa valeur en pleine propriété (environ, chaque société de gestion ayant son propre barème). Vous achetez 80 des parts qui valent 100, et vous récupérez les 100 au bout de 5 ans. Cela signifie que vous avez un placement à 4% de rendement net d’impôt pendant 5 ans !! Au vu des risques pris (pas de risque de loyer impayé, de taxe foncière ou de frais annexe), le placement s’avère plutôt intéressant.

Et pour les non-résidents fiscaux, pas de fiscalité française, et pas de fiscalité non-plus dans le pays de résidence pendant toute la durée du démembrement ! Le temps d’une expatriation, des liquidités laissées en France sur un livret faiblement rémunéré, ou un contribuable fortement taxé sur ces placements, cette stratégie est idéale !

Principes de répartition des parts

Lorsque vous choisissez d’investir dans une SCPI démembrée, il est primordial de bien comprendre comment fonctionne la répartition des parts et des rendements potentiels.

Durée du démembrement

Le démembrement des parts de SCPI est généralement temporaire, avec une durée pouvant varier entre 5, 10 voire 15 ans. Durant cette période, les rôles de l’usufruitier et du nu-propriétaire restent définis ainsi :

• Usufruitier : Il perçoit les revenus de manière périodique, souvent trimestrielle, jusqu’à l’expiration du démembrement.
• Nu-propriétaire : Ne touche aucun revenu mais profite d’une éventuelle plus-value lors de l’acquisition totale des parts à la fin du démembrement.

Avant d’entamer cet investissement, il est important de vérifier les conditions spécifiques fixées par la société de gestion de la SCPI et de s’assurer que celles-ci cadrent bien avec vos objectifs financiers.

Stratégies d’investissement en SCPI démembrée

Les stratégies d’investissement diffèrent considérablement selon les profils d’investisseurs, mais les SCPI démembrées permettent une grande diversité d’approches.

Stratégie pour l’usufruitier

Pour ceux souhaitant générer des revenus réguliers sans investir lourdement dans le capital, l’achat d’usufruit offre une opportunité intéressante. L’usufruitier réalise souvent un placement temporaire afin de compléter d’autres sources de revenus ou pour répondre à des besoins financiers ponctuels.

Stratégie pour le nu-propriétaire

De l’autre côté, le nu-propriétaire vise principalement une stratégie axée sur le long terme. Bien qu’il ne bénéficie pas immédiatement des revenus locatifs, il acquiert des parts à un coût réduit grâce à la décote sur le prix. À la fin du démembrement, il reçoit la pleine propriété des parts SCPI, avec tous les avantages financiers et potentielles plus-values associées.

Intégration de critères ESG dans le choix d’une SCPI en démembrement temporaire

Pour un investisseur attentif, s’engager dans une SCPI en démembrement temporaire ne se résume pas seulement à optimiser la fiscalité ou à arbitrer entre usufruit et nue-propriété. Un nouveau souffle apparaît : l’intégration de critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Aujourd’hui, près de 70 % des grandes SCPI démembrées intègrent dans leurs mandats des directives claires en faveur de la transition énergétique, de l’efficacité énergétique des bâtiments et du bien-être des locataires. C’est un point de différenciation fort à faire valoir auprès des clients désirant investir de manière responsable.

En pratique, cela signifie que les promoteurs pré-vendent des logements ou bureaux en SCPI démembrées avec un cahier des charges ESG : isolation renforcée, chauffage basse consommation (RT 2020 ou équivalent), gestion optimisée des déchets, ou encore certification type BREEAM ou HQE ENR. En conséquence, la valeur de la nue-propriété, récupérée au terme du démembrement (souvent 5 à 10 ans), pourra bénéficier, non seulement d’une décote initiale de 20–30 %, mais aussi d’une valorisation renforcée liée à l’attrait d’un immobilier vert. Les études récentes montrent que les bâtiments certifiés se vendent en moyenne 8 à 12 % plus cher que des actifs classiques.

Du côté de l’usufruit, les investisseurs souhaitent plus qu’un flux de loyers : ils recherchent des baux conclus avec des entreprises ou résidents soucieux de leur impact, réduisant les risques de vacance ou de loyers impayés. En ciblant des locataires engagés (start-ups “green”, PME locales responsables, etc.), la gestion devient plus durable et les revenus plus stables.

Enfin, en termes de reporting, les opérateurs de SCPI démembrées responsables publient désormais annuellement un rapport ESG, mesurant la consommation énergétique, les taux de recyclage, la diversité du locataire, etc. Ce niveau de transparence rassure les investisseurs en nue-propriété quant au respect des objectifs de durabilité pendant la période de démembrement.

En intégrant ces éléments, l’investissement en SCPI en démembrement temporaire devient alors véritablement structurant : alliant optimisation patrimoniale, résilience économique et impact positif, tout en conservant la mécanique fiscale avantageuse du démembrement.

Exemples concrets et conseils pratiques

Pour mieux illustrer le concept de démembrement SCPI, examinons quelques scénarios types :

Jeune investisseur en pleine croissance professionnelle

Il souhaite augmenter son patrimoine sans alourdir immédiatement sa fiscalité. En choisissant d’acheter des parts en nue-propriété, il optimise son épargne en profitant de la décote sur le prix des parts et anticipe l’accroissement de sa capacité financière future lorsque l’usufruit prendra fin.

Retraité soucieux d’un complément de revenu

En quête de rentabilité immédiate sans engagement à long terme, il opte pour l’achat de l’usufruit des parts SCPI, ce qui lui assure une rentrée régulière supplémentaire pour les années encore actives.

Transmission de patrimoine

Pour un investisseur cherchant à préparer sa succession, céder la nue-propriété de ses parts à ses enfants peut être particulièrement stratégique. Les héritiers recevront la pleine propriété des parts à moindre coût lorsque l’usufruit prend fin, réduisant les droits de succession applicables.

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